住宅ローン必勝法>買い替えの諸費用、税金はどうなる？

買い替えの諸費用、税金はどうなる？

買い換えのときには、初めて家を買うときと同様に諸費用や税金がかかります。
初めて買うときと違うのは「売るとき」の諸費用・税金がかかることです。

売却時の諸費用ですが、まず「仲介手数料」がかかります。
今住んでいる住宅を売るときには仲介会社に仲介手数料を払わなければなりません。
また、買い換え先の住宅を買うときにも仲介会社を介した場合は、売りと買いの2回分の仲介手数料がかかります。
仲介手数料の他に、売却の際には売買契約書に貼る印紙税がかかります。

また、買い換えでは資金繰りのトラブルを未然に防ぐ手段としてつなぎ融資を利用するケースが多くなります。
買い換えのときのつなぎ融資には「買い換えつなぎ」と「抵当権抹消つなぎ」があり、
それぞれ利息や手数料などが必要となります。
買い換えつなぎとは、購入代金の支払日までに頭金として予定していた売却代金が受け取れない場合に利用するもので、
公的融資を利用するため、売り主や買い主が現在借りている公的融資を全額繰り上げ返済するのに使うものを
抵当権抹消つなぎといいます。

住んでいる住宅を売って売却益が出た場合は、その売却益(譲渡所得)に対して所得税がかかります。
譲渡所得は「売却価格−取得費(購入価格−減価償却費＋購入諸費用)−売却費用」で算出されます。
なお、譲渡所得への課税には特例として「3000万円特別控除」と「居住用財産の買い換え特例」が用意されています。

譲渡所得がマイナス、つまり譲渡損失が出た場合は売却した年の所得から損失を差し引けるので、所得税や住民税が軽くなります。
譲渡損失が所得よりも大きく、差し引き切れない場合は翌年から最長3年間にわたって所得からの控除を繰り越すことができます。
この居住用財産の譲渡損失の繰越控除は2009年12月31日の譲渡までの時限措置になっています。